Diritto d’impresa
LA VENDITA

Sommario

1. Il contratto di vendita
2. Se il prezzo può essere stabilito da un terzo
3. Gli obblighi che sorgono in capo alle parti nel caso di stipulazione del contratto di vendita
4. Le garanzie del venditore
5. Se il venditore vende un bene completamente diverso da quello pattuito
6. La garanzia per i vizi
7. In cosa consiste il patto di riscatto

2. Se il prezzo può essere stabilito da un terzo

il prezzo può anche essere stabilito da un terzo, a cui le parti abbiano affidato tale incarico, o addirittura dal giudice, su richiesta delle parti.
Inoltre, se si tratta di cose normalmente vendute dal venditore e il prezzo non è determinato, si presume che le parti abbiano voluto applicare il prezzo normalmente praticato dal venditore.

3. Gli obblighi che sorgono in capo alle parti nel caso di stipulazione del contratto di vendita

Dal contratto di vendita sorgono obbligazioni a carico delle parti.

Il compratore ha l’obbligo di pagare il prezzo e di sostenere le spese relative alla stipulazione del contratto.

Il venditore ha, invece, l’obbligo di consegnare la cosa venduta: la vendita è un contratto consensuale che si perfeziona quindi per effetto del semplice consenso delle parti legittimamente manifestato. Di conseguenza la consegna della cosa avviene allorché la proprietà è già passata in capo al compratore e dunque non è elemento essenziale per il perfezionamento del contratto. Il venditore inoltre è obbligato a far acquistare la proprietà della cosa o il diritto al comparatore, se questo non è l’effetto immediato del contratto (come accade ad esempio nel caso di vendita di cosa futura).

Se il venditore ha venduto al compratore una cosa che non era di sua proprietà e non ha fatto acquistare al compratore tale diritto dopo la conclusione del contratto, quest’ultimo può chiedere la risoluzione del contratto. Per effetto della risoluzione il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato e ciò anche nell’ipotesi in cui il bene acquistato abbia perso il valore ovvero si sia deteriorato. Il venditore dovrà inoltre rimborsare l’acquirente le spese e i pagamenti eseguiti per il contratto nonché quelle necessarie e utili fatte per la cosa.

4. Le garanzie del venditore

Il venditore e poi gravato dall’obbligo di garantire il compratore dall’evizione, la quale ricorre nel caso in cui un terzo faccia valere un diritto di proprietà ovvero un altro diritto reale sul bene venduto, sottraendolo al compratore ovvero limitando il suo godimento. Pertanto, nel caso in cui il compratore subisca l’evizione, il venditore dovrà risarcire il danno da lui patito; egli sarà, inoltre, tenuto a corrispondere al compratore il valore dei frutti e le spese sostenute e rimborsate dall’effettivo proprietario.

La garanzia per evizione rappresenta un effetto naturale del contratto di vendita, che si applica, quindi, anche nel caso in cui le parti nulla abbiano stabilito in merito.

Tuttavia i contraenti possono convenire che tale garanzia sia esclusa ovvero limitata. Nell’ambito del nostro ordinamento, infatti, la materia contrattuale è regolata dal principio dell’autonomia privata, il quale attribuisce alle parti che concludono un contratto ampia libertà nella determinazione del contenuto negoziale: tale principio riconosce, quindi, la facoltà di limitare o anche di escludere la garanzia per evizione. In tal caso, il venditore sarà unicamente tenuto alla restituzione del prezzo pagato e al rimborso delle spese sostenute in conseguenza del contratto di vendita: non potrà quindi chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno previsti dall’art. 1479 c.c.

Si noti tuttavia che, nell’ipotesi in cui sia pattuita l’esclusione della garanzia per evizione, il venditore è comunque tenuto a tutelare l’acquirente dall’edizione derivante da un fatto su proprio. Tale limitazione dell’autonomia privata è inderogabile e pertanto qualsiasi patto contrario sarà nullo (art. 1487, comma 1 c.c.).

Il venditore è inoltre tenuto a garantire che il bene venduto sia esente da vizi (1490 c.c.). Tale garanzia protegge l’acquirente dai c.d. vizi materiali della cosa, ossia quelli che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. I vizi devono essere occulti, ossia non facilmente riconoscibili, usando l’ordinaria diligenza. Pertanto se il compratore conosceva, al momento della conclusione del contratto, i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili (c.d. vizi apparenti), il venditore non è tenuto a prestare la garanzia (art. 1491 c.c.).

Tuttavia, se il venditore ha dichiarato che la cosa era esente da vizi, ne risponde, anche se questi erano apparenti.
In presenza di vizi occulti il comparatore gode di due strumenti di tutela verso il venditore: egli infatti ha la facoltà di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).

Nell’ipotesi in cui l’acquirente opti per la risoluzione del contratto, il venditore sarà tenuto alla restituzione del prezzo, nonché al rimborso delle spese dei pagamenti disposti per la vendita. Per converso, il compratore dovrà restituire la cosa al venditore.
In ogni caso il venditore è tenuto al risarcimento del danno a favore del compratore, a meno che non provi di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

6. La garanzia per i vizi

La garanzia per i vizi occulti può essere esclusa o limitata per volere delle parti, ma la clausola di limitazione ovvero di esclusione non ha effetto le ipotesi in quel venditore, pur essendo a conoscenza dei vizi della cosa, le abbia taciuto al compratore.
La garanzia per i vizi è soggetta a termini brevi tanto di decadenza quanto di prescrizione. L’art. 1495 c.c. prevede infatti che il compratore decada dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo che le parti ovvero la legge non stabiliscono un termine diverso. Il termine di prescrizione dell’azione è di un anno dalla consegna.

7. In cosa consiste il patto di riscatto.

Nell’ambito del contratto di vendita possono essere inseriti una molteplicità di patti i quali vanno ad incidere in modo significativo sulla disciplina applicabile al contratto di vendita. Tali sono il patto di riscatto, il patto di riservato dominio e il patto di prelazione.
Il patto di riscatto è una clausola per effetto della quale il venditore può riservarsi il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta a fronte della restituzione del prezzo pagato dall’acquirente.

Ai fini dell’esercizio del diritto di riscatto non può essere stabilito un prezzo superiore a quello iniziale (art. 1500, comma 1 c.c.): l’eccedenza convenuta dalle parti è, infatti, automaticamente ridotta per legge. La clausola che prevede un prezzo di riscatto eccedente rispetto a quello di acquisito è nulla ma tale nullità non si estende all’intero contratto (art. 1500, comma 2 c.c.).

Il contratto di vendita con patto di riscatto è un contratto di vendita gravato da condizione risolutiva poiché, nel caso in cui il venditore eserciti il diritto di riscatto, vengono meno gli effetti della vendita. Si tratta, quindi, di una condizione potestativa perché l’evento futuro e incerto dipende dal volere del venditore, il quale, manifestando la propria volontà di riacquistare il bene alla scadenza del termine indicato in contratto, determina l’immediato ritorno della cosa della sua titolarità, senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà del compratore, il quale viene, anzi, privato della proprietà del bene anche contro la sua volontà.

Il diritto di riscatto non può essere esercitato in ogni tempo: l’art. 1501 c.c. prevede, infatti, che il termine per il riscatto non possa essere maggiore a due anni nella vendita di beni mobili e a cinque anni nella vendita di beni immobili. Eventuali termini superiori convenuti tra le parti sono automaticamente ridotti ex lege a quelli legali. Tale previsione si giustifica alla luce della volontà di non privare l’acquirente per tempi eccessivamente lunghi della libera facoltà di disposizione del bene acquistato.

Il patto di riscatto che sia conoscibile ai terzi perché pubblicizzato attraverso i pubblici registri è opponibile erga omnes: ciò significa che se la cosa è stata alienata a terzi il venditore originario può comunque ottenere la restituzione della cosa anche da questi, sempre che i terzi avessero potuto accertarsi dell’esistenza del patto (art. 1504 c.c.). Ciò implica quindi che esso sia stato oggetto di trascrizione: in difetto di pubblicità, il riscatto non sarebbe, infatti, opponibile a terzi.

Responsabile del sito è l'Avv./Prof. Carolina Magli Ordine degli Avvocati di Bologna (Italia)
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