Diritto d’impresa
IL CONTRATTO DI  LOCAZIONE

Sommario

1. Il contratto di locazione;
2. Quali obblighi sorgano per il locatore e per il conduttore?
3. La durata del contratto di locazione;
4. L’alienazione del bene locato;
5. Il regime vincolistico;
6. Il doppio binario;
7. La residualità del codice.

1. Il contratto di locazione

La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a concedere in godimento all’altra parte (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, materiale o immateriale dietro corrispettivo (c.d. canone) per un certo periodo di tempo.
Quindi, a fronte del godimento del bene, il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore un corrispettivo, il quale può essere in denaro ovvero in merci (art. 1571 c.c.).
La locazione è un contratto consensuale che, in quanto tale, si perfeziona per effetto della mera manifestazione del consenso delle parti.

2. Quali obblighi sorgono per il locatore e per il conduttore?

Dal contratto di locazione sorgono obblighi a carico delle parti. Più precisamente, il locatore è tenuto:

• alla consegna della cosa al conduttore, la quale deve essere senza vizi e, quindi, in buono stato, affinché quest’ultimo possa destinarla all’uso convenuto, senza che terzi possano vantare diritti su essa tale da impedirne l’uso;
• al mantenimento della cosa in buono stato;
• a difendere il conduttore dalle pretese o dalle molestie di terzi.

Per converso, il conduttore è obbligato:

• a versare il canone nei termini secondo le modalità convenute in contratto; in mancanza di una disciplina, il contratto sarà retto delle regole generali in tema di obbligazioni pecuniarie. Pertanto, i canoni dovranno essere corrisposti presso il domicilio del creditore (art. 1182 c.c.);
• a prendere in consegna la cosa e a servirsene con la dirigenza ordinaria, secondo l’uso stabilito in contratto secondo quello che altrimenti può presumersi dalle circostanze;
• a restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta.

4. L’alienazione del bene locato

L’art. 1599 c.c. detta un principio di importanza notevole in tema di locazione; tale norma afferma, infatti, che se il proprietario aliena la cosa locata, il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se la locazione ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. In tal caso, il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Quanto appena esposto mette in luce la peculiarità del contratto di locazione, il quale, pur essendo un rapporto meramente obbligatorio, non ha effetto solo tra le parti, ma è comunque opponibile ai terzi.

5. Il regime vincolistico

Storicamente la disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo non è affidata alla libera contrattazione delle parti. Tale scelta di politica normativa è legata alla volontà del legislatore di tutelare la parte più debole, ossia il conduttore, il quale, pur di soddisfare il bisogno primario di avere una casa in cui vivere, potrebbe anche essere disposto ad accettare eventuali abusi da parte del proprietario. Il locatore, ad esempio, potrebbe imporre al conduttore un termine di durata del contratto molto breve al fine di riavere la disponibilità dell’immobile e locarlo ad altri soggetti.

Con la l. 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sull’equo canone), tuttora (sebbene solo in parte) in vigore, il legislatore ha dettato una disciplina differenziata a seconda che gli immobili siano o meno ad uso abitativo. Si tratta di una legge che ha cercato di ovviare al fenomeno verificatosi per effetto del precedente regime vincolistico, che aveva determinato una significativa riduzione delle abitazioni disponibili sul mercato. Il legislatore, in sintesi, ha cercato di riaprire il mercato, dettando una disciplina meno rigida rispetto alla precedente, ma comunque idonea ad accordare una certa tutela all’inquilino.

6. Il doppio binario

La liberalizzazione e perseguita con la l. 9 dicembre 1998 n. 431, anch’essa ancora in vigore, la quale ha introdotto l’obbligo della forma scritta ad substantiam e ha previsto due diverse tipologie contrattuali.

La prima è quella dei contratti ordinari, i quali hanno una durata tassativamente stabilita dal legislatore in quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro anni. Tale rinnovo non opera se il locatore intende adibire l’immobile ad uso proprio o dei congiunti o nelle altre ipotesi previste dall’art. 3 l. 431/1998. Nei contratti ordinari il canone è libero, atteso che le parti possono liberamente determinarlo.

La seconda tipologia è quella dei contratti alternativi, i quali devono essere redatti seguendo appositi modelli (c.d. contratti-tipo) predisposti dall’organizzazione della proprietà edilizia, unitamente all’organizzazione dei conduttori maggiormente rappresentative. Nei contratti alternativi alla scadenza non si ha un rinnovo, ma una proroga biennale. Questa seconda categoria contrattuale ha avuto scarsissimo successo nella pratica.

Tanto per i contratti ordinari che per i contratti alternativi il locatore, alla scadenza del contratto, può manifestare la propria volontà che non vi sia il rinnovo.

Al fine di accordare una tutela efficace al conduttore, la legge prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 l. 431/1998). Nell’ipotesi in cui il conduttore abbia versato somme in eccedenza rispetto al canone convenuto per iscritto, egli ha facoltà di chiederne la restituzione.

La nullità è altresì prevista per eventuali pattuizioni finalizzate ad erogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

7. La residualità del codice

Alla luce di quanto esposto, emerge chiaramente come, in conseguenza di questa stratificazione di provvedimenti normativi, la disciplina codicistica nel corso del tempo sia stata sovrastata e superata dalle leggi speciali ed essa continua ad applicarsi in sostanza soltanto alla locazione di beni immobili.

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